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明年可能升息! 房屋轉貸省利息…小心稅金多一筆

2017-12-25 09:00:00聯合報 記者沈婉玉/台北報導

借新還舊只能按舊貸款未償餘額占新貸款額度比率,列報利息支出。 圖/聯合報系資料照...
借新還舊只能按舊貸款未償餘額占新貸款額度比率,列報利息支出。 圖/聯合報系資料照片

今年國內利率文風不動,房貸族安穩地度過一年。不過,美國已經進入升息循環,本月13日聯準會(Fed)決議升息1碼,明年也將繼續升息,難保明年央行不會跟進升息。腦筋動得快的房貸族,可能採取「轉貸」策略,逐低利而居,以降低自己的房貸負擔。不過,國稅局提醒,要注意報稅相關規定。

購屋借款利息 增貸部分不得列報

財政部北區國稅局官員表示,房貸族為減少房貸利息支出,房屋借款常採「借新還舊」理財的方式因應,但依所得稅法規定,報稅時列報自用住宅購屋借款利息時,僅能就原始購屋借款未償還額度內所支付的利息列報,增貸部分的利息不得列報。

舉例來說,小明在98年購買自用住宅時,向甲銀行貸款600萬元,至103年底時貸款餘額還欠400萬元;小明轉向乙銀行貸款500萬元,增貸了100萬元。

小明在105年報稅時,結算104年度支付乙銀行的借款利息共20萬元,因為其中有增貸的部分,小明不可以全部列報抵稅,僅能以103年底原始借款餘額400萬元占新借款金額500萬元的比率來計算。

也就是說,小明購屋借款利息20萬元中,只有16萬元【20萬元×(400萬元/500萬元)】,才是104年度可列報的購屋借款利息扣除額。

美國聯準會升息不斷,台灣銀行明年也可能調高利息。 圖/聯合報系資料照片
美國聯準會升息不斷,台灣銀行明年也可能調高利息。 圖/聯合報系資料照片

轉貸報稅 檢附證明得周全

此外,稅官也提醒,小明因為有轉貸,檢附報稅文件時,除了利息單據,還要檢附轉貸的相關證明,如原始貸款餘額證明書、清償證明書及借還款資金流程文件等,以證明新借款與原購屋借款有關。

國稅局官員表示,近幾年房市轉淡,利率維持低檔,若申辦的是利率「前低後高」的指數型房貸,可能隨著利率走高而負擔加重,難以負荷,售屋也不容易,因此將原房貸轉貸或許是可稍稍喘息的一條路。

不過,可能因歷經多次轉貸及時間久遠等因素,沒有保存好相關資料,使稽徵機關難以認定貸款是原始購屋時所借,而未予採認抵稅;雖然減輕了利息負擔,卻影響到列舉扣除購屋借款利息的權益,對納稅人而言十分可惜。

中區國稅局也提醒,報稅時列舉扣除購屋借款利息,卻沒先減除所申報的儲蓄投資特別扣除額,是審核過程中最常見的錯誤。

銀行若真調高利息,房貸戶負擔要做功課、多了解。 圖/聯合報系資料照片
銀行若真調高利息,房貸戶負擔要做功課、多了解。 圖/聯合報系資料照片

扶養親屬 利息所得要弄清

官員舉例,小花106年度利息所得5萬元、扶養已退休的爸爸,爸爸利息所得20萬元,則小花申報可減除的儲蓄投資特別扣除額為25萬元。若小花106年度申報列舉房貸利息支出30萬元,則她當年度可列報購屋借款利息扣除額,只有5萬元(30萬元-25萬元=5萬元)。

官員說,若有意列報減除購屋借款利息扣除額,所購買的房子應符合以本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋,於課稅年度時辦妥戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,每一申報戶以一屋及每年扣除額以30萬元為限。

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