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包租婆報稅就喊痛 免驚!7扣3省幫你賺回來

2018-05-28 09:00:00聯合報 記者沈婉玉/報導

包租公可逐項舉證列報必要損耗及費用,扣減所得稅。 圖/聯合報系資料照片
包租公可逐項舉證列報必要損耗及費用,扣減所得稅。 圖/聯合報系資料照片

現在報稅愈來愈簡單,國稅局會提供試算服務,只要上網或臨櫃查調,就能查得去年所得額及扣除額資料。不過,並非所有所得和扣除額資料國稅局都會提供,這些資料僅供「參考」,報稅時還是要確認內容正確,短漏報還是會被罰。

國稅局表示,營利、租賃、財產交易及其他所得,國稅局不一定有資料,也不在綜所稅查調服務提供資料的範圍,若未主動申報,就將構成漏報。

網路兼差 有所得就得報稅

網路兼差做小生意,若有營利行為就要報稅。 圖/聯合報系資料照片
網路兼差做小生意,若有營利行為就要報稅。 圖/聯合報系資料照片

不少民眾愛利用網路、社群平台兼差做小生意,如果非以營利為目的,只是單純出售二手物品,免稅;但若以營利為目的,就會產生一時貿易盈餘(偶爾銷售者)或是營利所得(採進、銷貨方式經營),按規定要以銷售額的6%併入申報營利所得;月銷售額超過20萬元以上,則須申報營所稅。

售屋所得 新、舊制別搞混

此外,售屋所得有分新制、舊制,房屋在105年1月1日以前取得,且持有時間超過2年,屬於舊制,須課財產交易所得稅;新制則課房地合一所得稅。

財政部今年2月已發布「106年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,售屋所得原則上都要核實課稅;如果因年代久遠,無法出具或查得成本時,高價房屋(豪宅)要依實際售價推計課稅,非豪宅則可以出售時的房屋評定現值按財政部發布的財產交易所得標準計算財產交易所得。

去年有出售不動產,若屬舊制課稅範圍,屬綜所稅中的財產交易所得,今年5月就要申報繳稅。國稅局雖沒有提供相關資料,不代表不知道,KPMG會計師事務所會計師游雅絜提醒,不動產買賣交易所得一直是個人綜合所得的查核重點項目。去年售屋所得要視取得時間來判定適用新制或舊制,需特別注意的是,出售繼承取得的房地得適用舊制;出售因配偶贈與取得的房地,以首次贈與前取得日起計算持有期間。

租賃所得 可扣除必要費用

租賃所得是以全年租賃收入,減除必要損耗及費用後的餘額作為所得額。包租公或包租婆可逐項舉證列報必要損耗及費用,或直接以租金收入的43%作為必要費用減除。

今年新增「公益出租人」的租稅優惠,每屋每月租金收入免稅額度以不超過1萬元為限。透過租屋服務事業媒合出租,住宅出租期間的租金所得如未能提具確實證據,可依租金收入60%計算。

中區國稅局舉例,包租公老李106年1月起出租房屋給房客老王,每月租金13,000元,106年度共取得租金收入156,000元。老李今年5月報稅時,可檢具單據減除必要損耗及費用,或得按106年度財產租賃必要損耗及費用標準43%扣除,即88,920元〔156,000元×(1-43%)〕申報為租金所得。

公益出租 特別優惠送給你

老王若是領有政府租金補貼的個人,老李就成為公益出租人,如未能檢附相關費用憑證,老李的租金收入可每月扣除1萬元的免稅額,〔(13,000–10,000)x12個月〕,再減除必要損耗及費用率43%後的餘額20,520元〔36,000元×1(1-43%)〕為租金所得。

另一情況,如老李是透過租屋服務事業媒合出租房屋給老王居住使用,雖仍以36,000元為租金收入,但得減除的必要損耗及費用率為60%,應申報之租金所得為14,400元〔36,000元×(1-60%)〕。

包租公可列舉扣除項目包括折舊費、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租屋為標的物的保險費、房貸等因租賃而發生合理、必要損耗及費用,雖然要檢具單據憑證比較麻煩,但只要列舉額更高,就有省稅效果。

民眾申報綜合所得稅,國稅局會提供試算服務。 圖/聯合報系資料照片
民眾申報綜合所得稅,國稅局會提供試算服務。 圖/聯合報系資料照片

免費借屋 簽約公證免繳稅

民眾若免費出借房屋給親友居住,記得要簽訂契約並公證,就可以不用設算租金;出租牆面、收取押金或轉租當「二房東」,都要申報繳稅。

包租公若將出租房屋的押金,存到銀行孳生利息,可選擇將這些利息列為租賃所得申報,可減掉租賃所得的必要費用;若能確實證明利息是押金或典價存放銀行所產生,並已申報利息所得,則可列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所得。

一年12萬 租屋族加減省稅

租屋族一年最高有十二萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書。如果已經申報購屋借款利息,就不可再扣除房屋租金支出。

如果去年前幾個月租屋後就貸款買房的民眾,只能選擇租金支出列舉扣除或購屋貸款利息擇一申報,納稅人要好好計算衡量,選擇對自己最有利的方式。

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