想以房養老？ 這點沒注意 當心要還錢或交屋
台灣進入高齡社會，老年人口不斷增加，年輕人的經濟負擔也愈來愈重。過去三代同堂相互照應的生活模式愈來愈少，加上少子化的趨勢，讓退休族晚年生活堪虞，也更增添許多不確定性。
因此，銀行推出「以房養老」逆向抵押貸款，提供年長者將資產轉換為現金，可以「在宅老化」，維持生活品質。目前已有12家銀行開辦「以房養老」貸款，截至10月底止，貸放戶數近3千件。
「以房養老」有三種 最高貸8成
各家雖然都有「以房養老」這項商品，但是業務類型不同。大致可分為傳統型、循環型和年金保險型三大類。
土銀主管表示，以房養老貸款就是年長者將自有住宅抵押給銀行，銀行評估後按月付現金年給長者。借款人最低年滿 55 歲以上即可申請、最高能貸到8成，透過月月支付的給付機制，讓年長者有如領薪水一樣安穩過日。
華銀主管指出，目前多數銀行推出的方案都是採按月固定撥付的「傳統型」，撥付方式又可分為採本金平均法，如合庫、土銀、一銀等；以及採遞增法，如台銀及安泰銀。
「循環型」也是按月撥付金額，但不動用不計息，華銀推出的安養房貸就屬於此種商品。
「年金保險型」則是一次撥付後結合信託及即期年金保險，如台企銀的「安老快活」以房養老貸款。
選哪一種？要看資金需求性質
想要申辦以房養老，要選哪一種？華銀主管表示，年紀大實際開銷不大、退休後有退休俸或子女有提供奉養金、過去已經存了一筆「老本」還夠日常支出，但是擔心未來可能臨時有大筆支出，希望有資金可以備用的人，適合辦理循環型的以房養老貸款。
華銀主管指出，以華銀循環型「安養房貸」以房養老貸款為例，不動用不計息，有需要時臨櫃或ATM24小時都可動用，未動用額度可持續累積，具有隨借隨還、資金靈活運用的特點。有些客戶是在退休時就先把安養房貸辦好，方便未來有需要時可動用。
如果需要穩定的生活費，擔心老年失能失智，子女又不在身邊，可採用結合信託及即期年金保險的年金保險型以房養老貸款，可依需要選擇給付期間，每月給付不中斷，又透過信託達到指定用途、專款專用的目的，保障借款人的生活資金。
除了上述循環型及年金保險型之外，還可以選擇傳統型，將房子活化，取得每月固定的生活費。
留意利率變動 會影響給付金額
Money101提醒，以房養老貸款利率是隨著市場變動，若是利率上升，領到的金額自然下降，或是要繳付的利息增加，可能影響生活品質。多數人有將資產留給子女的想法，若辦理以房養老，要考慮子女的清償能力。
依據內政部統計，國人60歲以後平均餘命為22年，也就是82歲，以房養老貸款期限最高上限為95歲。若壽命長於貸款期限，就恐有還錢或交出房屋的風險。
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