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房貸抵稅2個動作省很大 有錢人也愛用

2018-05-22 09:00:00聯合報 記者孫中英/台北報導

根據聯徵中心統計,截至2017年12月止,全台房貸戶數超過200萬戶。 記者孫中...
根據聯徵中心統計,截至2017年12月止,全台房貸戶數超過200萬戶。 記者孫中英/攝影

財政部統計,截至5月21日上午,還有275萬戶、約45%民眾還沒報稅。銀行說,因為背房貸而省下的綜所稅,最高可達13.5萬元。且很多人會為了稅務考量,藉延長貸款年限來保留借款,實務上,很多有錢人都會這樣做。

延長貸款年限 最多省13.5萬

中國信託商銀表示,若民眾有自用住宅購屋借款,這筆房貸利息在報所得稅時,每一申報戶每年扣除額上限為30萬元。以今年申報前一年度綜所稅,稅率最低5%、最高45%來計算,民眾若採列舉扣除申報,適用5%稅率者可列舉扣除1.5萬元(30萬x5%),適用45%稅率可列舉扣除13.5萬元(30萬x45%)稅金。

富邦證券專家團隊協理陳秋蘭提醒,民眾要申報自用住宅購屋借款利息,必須符合以下條件,一、應屬本人、配偶及受扶養親屬所擁有的房產;二、以1戶為限,且其貸款在原始購買時即申辦或轉貸;三、取得後已設籍作為自用住宅的住家房屋,才可計入列舉扣除計算;四、同時間購屋借款利息與租金支出僅能擇一適用。

申報購屋貸款 節稅四門檻

陳秋蘭表示,民眾申報購屋貸款利息,經常見到以下誤解,第一、民眾辦房貸後,可能會再增貸,或再新辦抵押貸款,但日後增貸、清償後再借款,或新辦的抵押貸款等都不能列舉申報扣除。第二、房屋產權,很多人誤以為自己是房貸借款人就可列報,不用管產權,但僅限本人、配偶及受扶養親屬的境內房屋借款利息,才可列舉申報。

第三、必須是自用住宅,有些人認為自己的確是自住,只是在自宅再設個公司應沒關係,但實際上也不行。第四、記得要設籍,陳秋蘭表示,有人會誤以為有居住事實即可,不用設戶籍,但本人、配偶及申報受扶養親屬必須在該年度有設籍才可申報。

由於節稅規畫是趨勢,還是很多民眾希望運用房貸借款利息來節稅。中國信託建議,若要有效運用自用住宅購屋借款利息,可考慮延長房貸有效年限。

選錯轉貸時機 就不能抵稅

依規定,民眾自用住宅購屋貸款原始貸款或轉貸利息,都可申報扣除。中國信託建議,想要延長房貸借款時間,可趁原有自用住宅購屋借款還有餘額、尚未結清時辦理轉貸,在原本貸款中,尚未還清額度內所支付的利息,都可納入列舉扣除額計算;轉貸後因為貸款年限延長,可做為扣除額的有效年限也因此延長。

中信銀行舉例,A客戶原先購屋自住貸款剩餘年限為5年、貸款餘額200萬元,年利率1.8%。A客戶改向中信貸款350萬元,年利率1.8%,申請貸款年限20年。

中信銀行表示,A客戶轉貸後,可運用列舉扣除額的使用年限,即從原先的5年增加為20年。而350萬元貸款金額中,一筆是償還「前案」購屋自住貸款200萬元,屬於原有貸款尚未還清額度,這筆貸款轉貸後的利息支出約3萬5311元,即可申報列舉扣除。至於A先生「增貸」的150萬元,要拿來做房屋裝潢或日常支出,這筆利息,就不能申報。

中國信託商銀表示,若民眾有「自用住宅購屋借款」,房貸利息在報所得稅時,最高可列舉...
中國信託商銀表示,若民眾有「自用住宅購屋借款」,房貸利息在報所得稅時,最高可列舉扣除13.5萬元稅金。 記者孫中英/攝影

房貸一箭雙鵰 大戶最愛背

中國信託提醒,民眾辦理房貸轉貸時,房屋擔保品與借款人的償債能力,都必須重新評估,貸款年限因而可以重新計算,等於獲得延長。但民眾若有轉貸情況,在報稅時,記得要檢附原始貸款餘額證明書、轉貸證明文件當作憑證。

財團法人聯合徵信中心統計,到去年12月為止,全台房貸戶數超過200萬戶,其中約109萬戶辦房貸都是為了購屋。中國信託表示,若以年收入來分析,會發現,收入越高者房屋貸款金額越高。

根據聯徵中心數據,年收入逾200萬的房貸戶,房貸平均金額已超過1000萬元,年收入超過400萬元的房貸戶,平均貸款金額更高達1848萬元,是年收入100萬元房貸戶平均貸款金額502萬元的2.68倍。

可見有錢人買房子不但會辦房貸,且房貸金額都相當高。銀行說,很多人都想早日還清房貸,但實務上,不少頗有財力的大戶,幾乎都會辦房貸,並藉延長貸款年限保留借款在身上,稅務規畫應是主要考量之一。

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