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年改爆房市丟貨潮?軍公教3招減房貸壓力

2018-06-25 16:17:58聯合晚報 記者游智文仝澤蓉徐碧華、林鎮西、林育如/製作

軍公教年改會引發房市丟貨潮之說,房產和銀行界人士認為,部分軍公教較多的地區委售量...
軍公教年改會引發房市丟貨潮之說,房產和銀行界人士認為,部分軍公教較多的地區委售量可能增加。本報資料照片/記者潘俊宏攝影

軍公教年改會引發房市丟貨潮?相關議題上周就在PTT引發熱烈討論。房產人士和銀行主管認為,應不致出現大量抛售潮,但部分軍公教較多的地區委售量可能增加。萬一每月手頭太緊,可以和銀行打個商量,換個方式繳房貸。

月退繳房貸 例子知多少

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,確實有不少公教人員用月退金繳房貸。不只徐佳馨,很多網友也可以舉出用月退金繳房貸的例子,不管是投資、自住、或者是幫小孩付一部分貸款。不過,沒有任何統計或調查,協助我們知道拿月退繳房貸的例子有多少。

銀行在承作房貸時會審查還款來源,比其他受訪來源更能拿捏影響程度。不願具名的銀行主管指出,用月退來繳房貸的例子應該不多,軍公教年改不致讓銀行的房貸逾放比明顯增加。

有銀行主管指出,不管投資、自住或幫小孩付貸款,軍公教年改不致讓銀行房貸逾放比明顯...
有銀行主管指出,不管投資、自住或幫小孩付貸款,軍公教年改不致讓銀行房貸逾放比明顯增加。圖/聯合報系資料照片

網友點名文山、新店、文教區

整體影響也許不顯著,不過,對想買房的人來說,可以密切注意軍公教人多的地區,也許當地會出現較過往稍大的賣壓,有網友點名注意文山、新店、各文教區。徐佳馨說,不要太期待削價售屋,軍公教的月退雖減,畢竟還是很穩定的收入。

對想賣屋者反而影響較大,徐佳馨說,軍公教族群一直是房地產主力之一,由於本身保本、求穩定的特性,加上銀行對於軍公教族群較友善,讓房地產成為他們最主要的資產配置方式。月退縮水也可能讓軍公教買盤縮手。

有網友點名文山、新店及部分文教區會有較大軍公教售屋潮,但對買屋者來說卻是佳音。本...
有網友點名文山、新店及部分文教區會有較大軍公教售屋潮,但對買屋者來說卻是佳音。本報資料照片/記者翁浩然攝影

非賣房不可? 3條路解困

月退金減少、如果很快又碰上升息循環,那麼靠月退金繳房貸可能變得很辛苦,甚至有些子女需要父母親的月退俸來補貼房貸的也會出現缺口。銀行主管表示,不是非賣房不可,可以和銀行談談,拉長房貸年限或者增貸,都可以解決眼下現金流量不足的問題。


一般房貸年期為20年,可以向展延到30或40年。本報資料照片/記者鄭清元攝影
一般房貸年期為20年,可以向展延到30或40年。本報資料照片/記者鄭清元攝影

一般房貸的年期為20年,可以向銀行申請展延到30年或是40年。以房貸利率2%來試算,貸款金額500萬元,20年期房貸每月應繳款項為2萬5294元,30年房貸為1萬8481元,30年期每月應繳金額只有20年期約75%。不過,還款時間拉長,代表要負擔的利息更多。


向銀行請延長寬限期,每月繳費壓力比較沒那麼大。圖/聯合報系資料照片
向銀行請延長寬限期,每月繳費壓力比較沒那麼大。圖/聯合報系資料照片

也就是寬限期內只繳利息,不繳本金,每月繳費壓力比較沒那麼大。例如貸款500萬元,貸款20年,寬限期二年,前二年每月只要繳交利息8333元,第三年開始才償還本金、繳付利息,每月應付2萬7583元。通常銀行會提供三年的寬限期,假使尚有寬限期未使用,或是寬限期即將到期,也可提前與銀行協商。不過,寬限期結束後,分期付款壓力會陡增。


轉貸、增貸和延長年限,可一次解決。圖/聯合報系資料照片
轉貸、增貸和延長年限,可一次解決。圖/聯合報系資料照片

轉貸是將現有房貸餘額「搬家」,交由另一家銀行承作,增貸則是以同一擔保品再次向銀行申請另一筆貸款。如果和原銀行談判不成,又不想賣房,可以把轉貸,把增貸和延長年限一次解決。

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